השקעות נדל"ן בחו"ל - כתבות ומאמרים

רווחים נאים במשבר הדיור

noreply@blogger.com (Shea) — Tue, 21 Jul 2009 22:04:00 +0000

לאחרונה, ייתכן כי מדור הנדל"ן בעיתון המקומי שלך דומה יותר למדור מודעות האבל. אך ישנם מספר יזמים נבונים אשר הצליחו לבנות עסקים פורחים בתחום הדיור. מסר על ניצול הזדמנות.

בעת בה רוב רוכשי הבתים ומוכרי הבתים שומרים על פרופיל נמוך, סגרו לאחרונה טריק דינהה וסאל דליסי על 250 נכסים – במכה אחת. ספקולנטים אלה בני ה- 30 וכמה החלו בשנה שעברה לקנות בתים בשכונות של מעוטי הכנסה לאחר קריסתו של שוק הדיור הלאומי. ככל שיותר ויותר משכנתאות סאב-פריים השתבשו ושיעורי העיקולים גאו, החלו הבנקים להיפטר ממלאי גובר של בתים ריקים במחיר של סנטים עבור דולר, אומר דינהה.

באמצעות קשרים בבנקים ובחברות למשכנתאות, הם מסוגלים לקנות נכסים אלה בכמויות גדולות, כשהם מקבלים את הבעלות עליהם במחירים נמוכים כגון 1,000$ תשלום ראשון ו- 250$ לחודש על חוזים, המכונים חוזי קרקע, עם קונים בתנאים של 10-20 שנה. בסופו של דבר, רוב הבתים נמכרים בפחות מ- 35,000$ עם רווח מכובד דיו. אך, בכמויות גדולות, רווח זה עשוי להצטבר לרווח נאה ביותר.

"אנו הופכים אנשים לבעלי בתים במחצית מן המחיר של שכר דירה ומרוויחים רווח עצום," אומר דינהה. ועל אף שהוא מודה בכנות כי אף אחד מן הבתים האלה אינו "בדיוק טאג' מאהל", אומר דינהה כי רואים מכאן כי בכל מצב גרוע טמונה הזדמנות לאדם אחר.

ואומנם, דינהה ודליסי נמנים על מספר יזמים אשר הופכים את קריסת הנדל"ן הלאומית לעסקים פורחים. על אף שמשבר הדיור מביא עמו בעלי עסקים רבים הנאבקים על עסקיהם – כשליש מן העסקים הקטנים במדינה (ארה"ב) ממומנים על ידי הלוואות כנגד שווי הבית - עבור עסקים אלה הממוקמים היטב, העסקים אף פעם לא היו טובים יותר.

חברות רבות מתחילות לעסקי נדל"ן עסקים בכמויות גדולות בשוק העיקולים. על אף המשיכה של מחירים נמוכים, אלה הקונים מספר רב של בתים מסתכנים בכך שייתקעו עם עשרות או אפילו מאות נכסים ברמה נמוכה אשר ימשיכו להישאר בשוק בשכונות אשר אולי אף פעם לא יתאוששו, מזהירים הצופים.

עדיין, יזמים אחרים מגלים הזדמנויות ייחודיות בשיעורי העיקולים הגואים במדינה, בלי שיקנו נדל"ן בשווי כלשהו. על ידי דטרויט, מנהל רודני טאונסנד שירות אשר עורך סיורים למשקיעים פוטנציאליים בבתים מעוקלים. טאונסנד, אשר ממוקם בסאותפילד, מישיגן, השיק את Foreclosure Bus Tours לאור הפיטורין הנרחבים בשלושת המפעלים הגדולים למכוניות בשנים האחרונות. מצב זה דחף את שיעורי העיקולים באזור לשיאים חדשים – ובכך הוא זכה ביתרון הראשוניות בשוק אשר התפשט מאז ברחבי האומה.

היום, החברה מארגנת סיורים של שש שעות בלמעלה מתריסר ערים. עבור 97$ לאיש, לוקחים עד 20 משקיעים לכ- 8 בתים מעוקלים בכל נסיעה. הסיורים גם כוללים טיפים על רכישה בשוק העיקולים, וכן הזדמנות לפגוש רשת של מומחים להשקעות נדל"ן, אומר טאונסנד. כמשקיע נדל"ן בעצמו, הוא אומר כי בשנה האחרונה עסק הסיורים הפך להיות עבודה במשרה מלאה. עד כה, כל סיור היה מלא.

"אני רוצה שהסיורים יהיו זמינים בכל מקום בו יש מספר עיקולים וזה פחות או יותר בכל מקום עכשיו," אומר טאונסנד.

גם קייל רנסום חושב כך. בערך באותה בה החלה לפעול חברת Foreclosure Bus Tours, החל רנסום במפנה בתחום מכירות ערכות ייעוץ לעיקולים אשר הוא הרכיב מספר שנים קודם לכן כמתווך משכנתאות באטלנטה. הערכות, שמחירן ברשת פחות מ- 100$, מיועדות לסייע במניעת עיקולים על ידי סיוע לסוכנים, מתווכים ואחרים להשיק שירותי ייעוץ אשר מתווכים בין בעלי בתים לבין לווים. עכשיו הוא מוכר מעל 10 ערכות בחודש – עלייה של 10% מן השנה שעברה – יחד עם ערכות הצלה מעיקולים ומוצרים ושירותים נוספים.

לשעבר פקיד הלוואות, אומר רנסום כי הוא מבלה את רוב זמנו היום בהכנת ערמות של תיעודים הנדרשים כדי להגיש את ההצעה הציבורית הראשונית לSecurities and Exchange Commission. הוא אומר כי הוצאת החברה שלו לציבור, אשר הוא צופה כי יתרחש תוך מספר חודשים, תבטיח את ההון הנוסף לו הוא זקוק כדי להגדיל את הפעילות ולענות על הדרישה הגוברת.

אך עלייה בשיעורי העיקולים אינה ההשפעה היחידה של הירידה בשוק דיור היוצרת הזדמנויות עסקיות מגוונות. דרישה נמוכה יותר ומחירי נדל"ן שוקעים, מחזיקים את המוכרים בעמדת המתנה, ורבים החלו להשקיע מזומנים רבים יותר בתוך הבתים שהינם כבר ברשותם. מציאות זו מעניקה לחברות שיפוצים וחברות עיצוב פנים עלייה בלתי צפויה בעסקיהם.

אנדי בל, הנשיא של Handyman Matters, בדנוור, אומר כי בוני בתים ללא עבודה החלו להגיע לסניפים שלו של שיפוצים ואחזקה, שהינם בפרופיל נמוך יותר, כדי לעבוד ולקבל משכורת אשר תחזיק אותם במשך השפל בבנייה. מציאות זו מתגברת את הצוות שלו עם זרם עקבי של עובדים מיומנים ומסייעת להם להתרחב לשוק הרווחי של שיפוץ אמבטיות.

לעומת זאת, קמעונאיים גדולים יותר של שיפוץ בתים נמצאים במצוקה. לאחרונה, האשים Home Depot את הירידה בשוק הדיור בירידה הראשונה במכירות השנתיות, אשר אילצה את הרשת, שבסיסה באטלנטה לסגור 15 חנויות בארה"ב ולחסל 1,300 משרות.

"זה היה עבורנו רווח לא צפוי," אומר בל, אשר מתייחס לקריסת הדיור. בניגוד לרווחים הצונחים ולפיטורין אשר ספגו אותם הקבלנים הגדולים, עולות המכירות ברובם של 131 הסניפים של Handyman Matters ברחבי ארה"ב, קנדה ואירלנד. "אני חושב כי יש הכרה גוברת בכך כי אנשים ימשיכו לחיות בבתיהם, לכן הם מוכנים להשקיע סכום גדול יותר במקצת עבור עבודה איכותית," הוא אומר.

אלה הם אותו הסוג של בעלי בתים אשר מגדילים את המכירות בDecorating Den , חברת שיפוצים אשר בסיסה באיסטון, מרילנד. בשנה האחרונה, ראו 500 הזכיינים של חברה זו את הכספים המושקעים בפרוייקטים של שיפוצים עולים ב- 4% במהלך השנה שעברה, אף אם סך מספר הפרוייקט ירד.

"היתה עליה במספר הקליינטים אשר החליט להמתין בעת הירידה בשוק הדיור ובמקום זאת לשפץ," אומר נשיא החברה, ג'ף בוויס. "אנו עקבנו אחרי עליה בכניסות לאתר האינטרנט שלנו, ממצא התואם ליותר פגישות ייעוץ ובקשות אחרות."

החברה, אשר החלה לפעול לפני קרוב ל- 40 שנה, ראתה בימי קיומה עליות וירידות בשוק הדיור, אומר בוויס.

"בעבר, כאשר המחזור בירידה, מגיעה העלייה במהירות ובעוצמה," הוא ואמר. "בדרכים רבות, עליך להיות מוכן להתאוששות כשם שעליך להיות מוכן לקריסה."

הצד הטוב של שוק הדיור: האפשרות הכלכלית לרכוש בתים

noreply@blogger.com (Shea) — Mon, 13 Jul 2009 23:23:00 +0000

בתים בארה"ב ניתנים עכשיו לרכישה יותר מאשר אי פעם בארבעים השנים האחרונות, בהשוואה להכנסה האישית.

בקיץ 2005, כאשר ניתן היה בקלות לקבל משכנתאות כסף קל, והן סייעו לדחוף כלפי מעלה את מחירי הבתים, מחיר החציון הלאומי של הבתים היה כמעט פי שמונה מן ההכנסה הממוצעת לנפש נטו של האמריקנים.

אך עד ינואר השנה, כאשר ההכנסות עלו ומחירי הבתים ירדו בחדות, הסכום הזה נפל לכמעט פי חמש.

אין כאן נחמה עבור בעלי בתים רבים אשר חייבים על הבתים שלהם יותר משווים העכשווי, אך נתון זה מצביע על כך שמחירי הבתים צנחו דיים, לפחות בתחומים רבים, על מנת שניתן יהיה כלכלית לרכוש אותם. "יש בעיה גדולה של חובות, אך אין לך כבר בעיה של מחירי בתים", אומר Robert J. Barbara, הכלכלן הראשי של ITG, חברה לייעוץ השקעות.

מחירי הבתים משתנים מאוד מאזור לאזור ואנשים באזורים כמו ניו יורק או לוס אנג'לוס יכולים רק לחלום על מציאת בית מתקבל על הדעת עבור 169,900 דולר. על פי "האיגוד הלאומי של המתווכים" מחיר זה היה מחיר החציון של המכירות של בתים שהיו קודם בבעלות ונמכרו בינואר. נתון זה ירד מן השיא של 230,900 דולר ביולי 2006. אין זה ברור כי מחירים ירדו דיים כדי שבתים יוצעו במחירים אפשריים לרכישה בצורה רחבה בחלק מן האזורים.

מחירי חציון לאומיים עלולים להיות מטעים, במיוחד בגלל שפחות ופחות מגיעים מאזורים של עלויות גבוהות או נמוכות. יתרה מכך, נפח מכירת הבתים צלל. לאחרונה, מכירות רבות כללו בתים שהיו בעיקול או קרובים לעיקול, ואולי נעשו במחירים נמוכים יותר ממחירי הביקוש עבור בתים אחרים באזור.

אך גם סביר כי הירידה במחיר החציון עשוי להביע את המצוקה אשר נפלה על שוק הדיור באזורים מסויימים. בדצמבר, הנתון האחרון הזמין, מדד מחירי הדיור של S.&P./Case-Shiller עבור 20 אזורים היה במרחק של 27 אחוזים ממחירי יולי 2006.

נתוני ההכנסה האישיים עשויים גם להיות גבוהים, משום שהם מושפעים מתשלומי ההעברה של הממשלה וכוללים עליות משמעותיות בתשלומי מדיקייד וביטוח אבטלה. אך המגמה היא אותה מגמה אף אם נוציא את תשלומי ההעברות מן החישוב.

הלחצים עדיין דוחפים את מחירי הבתים כלפי מטה, כולל קושי בהשגת משכנתאות עבור קונים פוטנציאליים אשר אינם עומדים בסטנדרטים שנקבעו על ידי Fannie Mae and Freddie Mac, הסוכנויות הנשלטות על ידי הממשלה המממנות היום את רוב הלוואות הבתים החדשים.

בנוסף, היתה בניית יתר רבה באזורים רבים, ועל אף שהבנייה צנחה, מלאי הבתים שלא נמכרו נשאר גבוה בצורה עקשנית. רמות אבטלה עולות עשויות למנוע כאלה שיכלו לקנות בתים מלעשות זאת.

אך לפחות על פי מדד אחד, מחירי הבתים כבר אינם נראים גבוהים על פי סטנדרטים היסטוריים. עובדה זו יכולה לעורר דרישה, אם לא מיידית, אזי לפחות כאשר נראה כי הכלכלה תתייצב.

מיתון הנמדד על ידי מכירות של בתים חדשים

noreply@blogger.com (Shea) — Mon, 13 Jul 2009 22:50:00 +0000

היו שווקי דיור גרועים בעבר, אך אף פעם, מאז ההיסטוריה של אחרי מלחמת העולם השנייה, לא סבל שוק הבתים החדשים כל כך קשה כמו בשפל זה.

צלילה זו מעלה את השאלה האם בתים שנבנו בתקופת השגשוג יימכרו אי פעם. כמו כן ניתן לטעון כי קבלנים לא מיהרו די להוריד את מחיריהם על מנת להדביק את קצב צניחת מחירי השוק.

במשך למעלה משלושה עשורים, נפח המכירות של בתים חד משפחתיים קיימים ובתים חדשים נטו לעלות ולרדת בערך באותו אחוז, כפי שניתן לראות מתוךהטבלאות הרצ"ב. בוודאי שמכירות של בתים חדשים נטו לרדת קצת יותר בתקופות שפל, אך ההבדל היה קטן וקצר טווח.

הטבלה העליונה מראה נפחי מכירות של שני סוגי הבתים, בהשוואה לקצב המכירות של 1976. על מנת למנוע הסתובבות הנגרמת על ידי מזג אוויר וגורמים זמניים אחרים, הנתונים מורכבים מממוצעים נעים של שלושה חודשים על פי שיעורים שנתיים מותאמים לפי העונה.

בשיא שגשוג הדיור ב2005, מכירות הן של בתים קיימים והן של בתים חדשים עלו לרמה שהיתה פי שניים מן הרמה של 1976. השנה, נדמה כי שיעור המכירות עבור בתים קיימים התייצב על כשליש גבוה יותר מן השיעור של 1976. נדמה כי מכירות של בתים חדשים גם כן התייצבו, אך בכמחצית של שיעור 1976.

הטבלה השנייה משקפת אותם הנתונים, אך מראה את המידה בה נפלו המכירות מרמות השיא במהלך כל ירידה בעבר. הצלילה במכירות של בתים קיימים היא חמורה, אך אינה חסרת תקדים. אך מכירות של בתים חדשים עכשיו נעים בשיעור של כרבע מרמות השיא, צניחה עמוקה יותר מאשר כל דבר שנראה מאז ראשית איסוף הנתונים הסטטיסטיים בשנות ה-60.

נראה כי מחיריהם של בתים חדשים, על אף שנפלו מאוד, לא נפלו באותה מידה כמו מחיריהם של בתים קיימים. בנקודה הגרועה ביותר השנה, מחיר החציון של בתים קיימים ירד 29 אחוזים מן השיא, ואילו הירידה הגדולה ביותר עבור מחיריהם של בתים חדשים היה 23 אחוזים.

יש להשתמש בזהירות במחירי החציון של הבתים, מאחר ואין דרך לדעת כיצד משתווה בית חציון אשר נמכר בחודש אחד, לבית חציון אשר נמכר בחודש אחר, מבחינת הגודל והמיקום. אך בתקופות שפל קודמות, נטו מחירי הבתים החדשים להיות חלשים יותר מאשר מחירי הבתים הקיימים, ההיפך ממה שקרה במחזור זה.

"בתים מעוקלים הם המלאי שיש לעבוד עמו", אומר רוברט ברברה, הכלכלן הראשי של ITG, חברה לייעוץ השקעות. הוא אמר כי הבעיה החריפה בחודשים האחרונים לאחר סיום המורטוריום של העיקולים אשר אומץ על ידי לווים רבים כאשר הם המתינו לראות מה יציע ממשל אובמה.

מתוך 135,000 בתים חדשים שהושלמו אך לא נמכרו עד סוף מאי, כמעט מחציתם ישבו יותר משנה. גיל החציון של בתים כאלה הוא 11.5 חודשים, נתון חסר תקדים. ייתכן כי קבלנים יצטרכו להוריד מחירים אף יותר כדי למכור חלק מן הבתים – בתים אשר, במבט לאחור, לא היו צריכים להיבנות כלל.