בפרק 2, הצגנו מטריצה לבחירת השקעה, אשר משרטטת אלטרנטיבות כאשר בוחרים סוג של
השקעת נדל"ן שיש לבחור בה. תוכל לבחור להשקיע בסוגים הבאים: אקוויטי ציבורי,
אקוויטי פרטי, חוב ציבורי וחוב פרטי. בפרק זה, נרחיב לגבי מבנים אלה עם התמקדות
מיוחדת בהשקעות באקוויטי נדל"ן.
אקוויטי ציבורי
אקוויטי ציבורי מורכב מבטוחות של נדל"ן כגון REIT של אקוויטי סטנדרטי או חברות
תפעול נדל"ן הנסחרות בציבור. מאחר והשקעות נסחרות בסחר במניות, הן נוטות להציג דגמי
החזר הדומים לאקוויטי, על אף שהנכסים במונחים ביסודם הינם נדל"ן.
בכל נקודת זמן, בטוחות ציבוריות אלה ייסחרו בהנחה או בפרימיום יחסית לערכי הנכס
שלהם נטו (NAV), ופירוש הדבר כי הערך של החברה שונה מסכום ערכי הנדל"ן שעליו היא
מבוססת. דבר זה מתרחש כתוצאה מערך שוק המניות של ניירות אלה, המשלב דברים כגון
הסנטימנטים של המשקיע והפסיכולוגיה שלו. חשוב להיות מודע למאפיין זה כאשר משקיעים
בנייר ערך הנסחר בנדל"ן כי השקעות כאלה עשויות לבצע בצורה שונה מאוד מן הנדל"ן
המונח ביסודם שהינו בבעלותו של החברות הציבוריות האלה.
אחד מן היתרונות בקניית בטוחה זו הוא הקלות היחסית הכרוכה ברכישתה. אתה קונה אותן
באותה דרך בה היית קונה מניות – שיחת טלפון לברוקר שלך, הזמנה ותשלום של העמלה
הנדרשת. כמו כן תוכל להשיג נזילות טובה בהשקעות אלה, משום שניתן למכור אותן בהתראה
קצרה לתוך הושק ללא העיכובים הרגילים המתרחשים בשוק הפרטי.
אקוויטי פרטי
השקעת נדל"ן באקוויטי הפרטי הוא שיטת הבעלות המסורתית. אם הנך בעלים על דירה,
השתתפת בשוק זה. ישנם מספר דברים שיש לזכור כאשר מחפשים דילים, והנה מספר טיפים
שכדאי לפעול על פיהם:
~ המפתח לאיתור הזדמנויות השקעה הוא להיות בקשר עם מגוון מקורות העוסקים
בכך. עליך ללמוד להכיר מגוון ברוקרים ומתווכי נדל"ן. כמו כן תוכל להסתייע ברשת של
בעלים אחרים של נדל"ן, כך שתוכל להיות מעודכן בשוק המשתנה תדיר. תוכל למצוא דילים
במקומות בלתי צפויים, כגון אצל הבנקאי שלך, עורך הדין, ברוקר המשכנתא או באמצעות
דיווחים על עיקולים.
~ במשך הזמן, השם שיצא לך הופך להיות חשוב מאוד בשימור תזרים אמין של
הזדמנויות השקעה. אם אנשים מעוניינים לעשות עמך עסקים, ההזדמנויות יגיעו בקלות יתר.
~ חפש יסודות חיוביים לכל ההשקעות שלך. תמיד תשאל את עצמך מה מניע דיירים
לרצות להיות בבניין אותו אתה שוקל לרכוש ומה עשוי לקרות בעתיד אשר ישפיע על ערכו של
הנכס. שקול נקודות כגון איכות הדיירים, צורת הבניין, מיקום, מצב ואפשרויות מימון.
כאשר אתה מוצא את הדיל המתאים, תמיד השלם את הניתוח הכלכלי על מנת לוודא כי הרווחים
עונים על הקריטריונים שלך להשקעה. אם הנך זקוק למימון, דבר עם המלווה או עם ברוקר
המשכנתא כדי לקבוע איזה סוג משכנתא ניתן לקבל ואז כלול את המימון במודל הכלכלי שלך.
כמו כן, כדאי להשלים בדיקת נאותות מקיפה לגבי ההשקעה העתידית שלך. תהליך זה עשוי
לכלול דוחות על המצב הפיזי והסביבתי של הנכס וכן ביצוע הערכה לגביו. עורך דינך יוכל
להשיג מגוון תוצאות מחקר ויסייע לך לבדוק את הנכס. בהתאם למורכבות הקנייה, ייתכן כי
יידרשו משימות רבות אחרות.
ישנן עלויות רבות הקשורות לנאותות מקיפה ולתהליך הרכישה, ולכן הבטח כי עלויות אלה
תהיינה חלק מן הניתוח הכלכלי שלך. מספר עלויות אופייניות כוללות שכר טרחה לעורך
הדין, עמלות מימון, הוצאות הערכה ועלויות אדמיניסטרטיביות נוספות.
אל תחשוב כי המשימה שלך הסתיימה לאחר הרכישה; אך ישנם מספר דברים שעליך לשקול לאחר
רכישת הנדל"ן שלך:
~ עליך לקבוע כיצד לנהל את הנכס. האם תעשה זאת בעצמך או תשכור מנהל? זכור
כי יש להביא בחשבון את העלויות.
~ מערכות יחסים עם דיירים הינן גורם מכריע, ולכן כבד תמיד את דרישותיהם
ושמור על מערכת יחסים עסקית איתם.
~ זכור כי אם אתה שוכר מנהל נכס, אין הוא מנהל את האסטרטגיה ארוכת הטווח
של הנכס, אלא אם כן הוסכם במפורש כי הם ינהלו היבט זה. עליך להבטיח את החיוניות
ארוכת הטווח של ההשקעה ולהנחות את מנהל הנכס לגבי האסטרטגיה, כגון פיתוח מחדש או
מכירת הנכס.
~ ההחלטה למכור היא חשובה באותה מידה שחשובה ההחלטה לקנות, אך זכור כי
יהיו עלויות עסקיות הכרוכות בהשלמת המכירה.
חוב ציבורי ופרטי
דוגמא שכיחה של חוב ציבורי הוא בטוחה מסחרית מגובת משכנתא (CMBS). שהוא
מאגר של הלוואות משכנתא המורכב על ידי המלווה, ואחר כך נמכר בשכבות חוב לשוק
הציבורי. כאשר לווים משלמים תשלומי משכנתא קבועים, הרווחים נאגרו יחד ואחר כך שולמו
לבעלי בטוחות החוב לפי סדר עדיפות אשר הוכתב על ידי דירוג הבטוחה.
דירוג הבטוחה נקבע על ידי שירות דירוג שהינו גורם שלישי כגון Moody's, Fitch,
Standard and Poor, וכן Dominion Bond Rating Service. תהליך הדירוג כולל סקירה של
מאגר הלוואות המשכנתא, כולל בדיקה של הנכסים המקבילים המונחים ביסוד העניין כדי
לקבוע את איכות תזרים המזומנים שניתן להפיק מהלוואות אלה.
אם ההלוואות הינן בעלות ערך אשראי גבוה, אחוז גדול יותר ממאגר המשכנתא יופנה לדירוג
AAA. קטגוריות דירוג אלה תואמות לקטגוריות דירוג אגרות החוב, ולכן למשל שכבת החוב A
כפופה לשכבת AAA, וקונים של חלק B יהיו כפופים לשכבות חוב עליונות יותר. בדרך כלל,
כל המחזיקים בבטוחות עליונות יותר חייבים לקבל את הקרן ואת תשלומי הריבית בטרם
יקבלו החלקים הכפופים את שלהם. לכן, שכבות החוב עם איכות אשראי נמוכה יותר הן בדרך
כלל בסיכון יתר, אך יש להם פוטנציאל רווח גבוה יותר.
מאחר וכל שכבת חוב של מאגר ההלוואה הינה בעל מערכת שונה של סיכונים, חלות, רגישות
לשינויים בשיעורי ריבית ורווחים, החלטת ההשקעה שלך צריכה להתבסס על סוג החשיפה
הנדרש לפורטפוליו שלך. ההחלטה גם צריכה לשלב את ההערכה שלך לגבי סביבת שיעור הריבית
ושינויים סבירים. מומלץ כי תתייעץ עם יועץ בטרם תרכוש בטוחות כאלה כי הן עשויות
להתנהג בצורה שונה בהתאם לסביבת שיעור הריבית.
חוב פרטי אינו נרכש כל כך הרבה כמו שהוא מונפק. זאת אומרת, אם תרצה להשקיע בחוב
פרטי, תצטרך לספק מימון משכנתא לבעלים על נדל"ן. בתמורה להלוואת המשכנתא, תקבל
שיעור ריבית קבוע או צף, ועדיפות בתביעות על נכסי הנדל"ן במקרה של אי תשלום החוב.
דוגמא שכיחה של השקעה בחוב פרטי היא משכנתא בה המוכר לווה כספים לקונה לצורך קניית
הנכס (VTB). אם הנך בעלים של נכס מסחרי ואתה מוכר אותו לקונה, תוכל לבחור לקבל את
כל התשלום או את חלקו לאורך זמן. הקונה, כמו במשכנתא קונבנציונאלית המתקבלת ממוסד
כלכלי, ישלם ריבית על הכספים שהוא לווה במהלך התקופה, ואתה תרשום את התביעה שלך
לקבל את התשלומים על רישום הנכס.
חלופה נוספת היא לתרום תרומה למאגר משכנתא פרטי, שהוא מאגר הון המושקע במגוון
משכנתאות. השקעה כזו תדרוש בדיקת נאותות כדי לקבוע את הסיכון שלה, משום שאין סוכנות
דירוג צד שלישי שניתן לסמוך עליה. יתרון של מאגר משכנתא לעומת VTB הוא כי אי תשלום
של משכנתא אחת תשפיע פחות על ההשקעה שלך כאשר משכנתא זו מצטרפת למשכנתאות נוספות
כדי לאזן את הסיכון. אם תרצה לרכוש יחידות במאגר משכנתאות פרטי, עליך ליצור קשר עם
מנהל השקעות המארגן מאגרים כאלה, או ברוקר המעורב בשוק המשכנתאות הפרטיות.
|
