כפי שציינו בפרק 1, בדרך כלל מחזיקים בנדל"ן כחלק מפורטפוליו רחב הרבה יותר, ונדל"ן
נחשב בדרך כלל קלאסה אלטרנטיבית להשקעה. נדל"ן מתאים היטב כחלק מפורטפוליו משום שיש
לו מספר תכונות שבכוחן להגדיל את הרווחים של פורטפוליו גדול יותר, או לצמצם את
סיכון הפורטפוליו באותה רמת החזר.
תועלות
חלק מן התועלות של החזקת נדל"ן בפורטפוליו ההשקעות שלך הינן כדלהלן:
1. ערך של גיוון – תועדו היטב ההיבטים החיוביים של יצירת גיוון
בפורטפוליו שלך במונחים של הקצאת משאבים. רווחי נדל"ן הינם בעלי קורלציות נמוכות
יחסית עם סוגים אחרים של נכסים (כלי השקעה מסורתיים כגון מניות ואגרות חוב), ודבר
זה מוסיף גיוון לפורטפוליו שלך.
2. הגברת התנובה – כחלק מפורטפוליו, נדל"ן מאפשר לך להשיג רווחים גבוהים
יותר עבור רמה נתונה של סיכון פורטפוליו. כמו כן, באמצעות הוספת נדל"ן לפורטפוליו
שלך תוכל לשמר את רווחי הפורטפוליו ולהפחית סיכון.
3. גידור מפני אינפלציה – רווחי נדל"ן קשורים ישירות לשכר הדירה המתקבל
מן הדירים. חלק מן החוזים מכילים סעיפים הקושרים את שכר הדירה לאינפלציה. במקרים
אחרים, עולים שיעורי שכר הדירה בכל פעם שפג תוקפו של החוזה והדייר מחדש אותו. בכל
מקרה, הכנסה מנדל"ן נוטה לעלות במהירות רבה יותר בסביבה אינפלציונית, וכך מתאפשר
למשקיע לשמר את הרווחים האמיתיים שלו.
4. יכולת להשפיע על ביצוע – בפרקים הקודמים ציינו כי נדל"ן הוא נכס מוחשי.
כתוצאה מכך, יכול משקיע לעשות דברים לנכס כדי להגביר את ערכו או לשפר את ביצועו.
דוגמאות לפעילויות כאלה כוללות: החלפת גג דולף, שיפור המראה החיצוני של הבניין
ואכלוס הבניין מחדש בדיירים באיכות גבוהה יותר. למשקיע יש מידה גדולה יותר של שליטה
על ביצוע השקעת נדל"ן מאשר על סוגי השקעות אחרים.
שיקולים נוספים
לנדל"ן יש מספר מאפיינים הדורשים התחשבות מיוחדת כאשר מקבלים החלטה על השקעה:
1. יקר לקניה, מכירה ותפעול – בהשוואה לסוגי השקעות אחרים, עסקאות בשוק
הנדל"ן הפרטי הינן יקרות. בדרך כלל, יעיל יותר לרכוש נכסי נדל"ן גדולים יותר משום
שניתן לפרוס את עלויות העסקה על בסיס נכסים רחב יותר. כמו כן יקר לתפעל נדל"ן משום
שהוא מוחשי ודורש תחזוקה מתמדת.
2. דורש ניהול – עם מעט יוצאים מן הכלל, דורש נדל"ן ניהול מתמשך בשתי
רמות. ראשית, נדרש ניהול נכס כדי להתמודד עם התפעול היום-יומי של הנכס. שנית, נדרש
ניהול אסטרטגי של הנכס כדי לשקול את המעמד ארוך הטווח של ההשקעה בשוק. לעיתים
פונקציות הניהול מחוברות ונעשות על ידי קבוצה אחת. ניהול כרוך בעלות; אפילו כאשר
הבעלים מנהל בעצמו, נדרשים זמן ומשאבים.
3. קשה לרכישה – ישנו אתגר בבניית פורטפוליו נדל"ן משמעותי, מגוון. יש
צורך לבצע את הרכישות במגוון אזורים גיאוגרפיים ובסוגי נכסים שונים. רכישות כאלה
הינן מחוץ להישג ידם של משקיעים רבים. אך, תוכל לרכוש יחידות במאגר פרטי או בביטחון
ציבורי, ויחידות אלה בדרך כלל מגובות על ידי פורטפוליו מגוון.
4. מחזוריות (שוק השכרה) – בדומה לסוגים אחרים של נכסים, נדל"ן הוא מעגלי.
עבור נדל"ן קיימים שני מעגלים: מעגל שוק ההשכרה ומעגל שוק ההשקעה. שוק ההשכרה מכיל
את השוק לשטחים בנכסי נדל"ן. כמו לגבי רוב השווקים, תנאי השוק להשכרה מוכתבים על
ידי צד ההיצע, שהוא גודל השטח הפנוי ושוק הביקוש, שהוא גודל השטח הנדרש על ידי
דיירים. אם עולה הדרישה לשטח, אזי ירד מספר המקומות הפנויים, והמחסור בשטח יגרום
לעלייה בשכר הדירה בשוק. ברגע ששכר דירה מגיע לרמות כלכליות, רווחי לקבלנים לבנות
שטח נוסף על מנת שההיצע יוכל לענות על הביקוש.
5. מחזוריות (שוק ההשקעות) – שוק השקעות הנדל"ן נע במעגל שונה משוק
ההשכרה. בצד הביקוש של שוק ההשקעות נמצאים המשקיעים שיש להם הון להשקעה בנדל"ן. בצד
ההיצע עומדים הנכסים המוצעים בשוק על ידי בעליהם. אם קיים שפע של היצע הון המחפש
נדל"ן, מחיר הנכסים עולה. ככל שעולים המחירים, מובאים נכסים נוספים לשוק כדי לענות
על הדרישה.
על אף ששוק ההשכרה ושוק ההשקעה פועלים במחזוריות שונה, ישנה נטיה ששוק אחד ישפיע על
זולתו. למשל, אם שוק ההשכרה נמצא בירידה, העלייה בשכר הדירה עשויה אף היא להצטמצם.
משקיעים העומדים מול ירידה בעליית שכר הדירה, עשויים לראות את מחירי הנדל"ן כגבוהים
מדי ולכן להפסיק לרכוש נדל"ן נוסף. אם ישנה ירידה בהון המחפש נדל"ן, אזי המחירים
יורדים כדי ליצור איזון.
על אף שלא מומלץ לתזמן את השוק, עליך להיות מודע לשלב בו נמצא השוק כאשר אתה מבצע
רכישה ולשקול כיצד יבצע הנכס כאשר הוא נע במחזורים השונים.
6. מדד ביצוע – בשוק הפרטי אין נקודת התייחסות באיכות גבוהה אשר לעומתה
ניתן להשוות את תוצאות הפורטפוליו שלך. כמו כן, קשה למדוד את הסיכון ביחס לשוק. קל
לקבוע סיכון ורווח בשוק המניות, אך מדידת ביצועים בנדל"ן היא קשה הרבה יותר.
|
