אחת מן התכוונת המועילות של נדל"ן היא שהיא מייצרת רווחים כלליים יחסית עקביים
שהינם תערובת של הכנסה וגידול ההון. במובן זה, קיים בנדל"ן מרכיב הדומה לאיגרת חוב
המשלמת קופונים בכך שקיים תזרים הכנסה קבוע, ומרכיב הדומה למניה בכך שישנן תנודות
בערכו. וכמו כל ניירות הערך המושקעים לטווח ארוך, תעדיף כי הערך יעלה לעיתים קרובות
יותר ממה שהוא יורד!
רווח ההכנסה מנדל"ן קשור ישירות לתשלומי שכר דירה המתקבלים מן הדיירים, פחות הוצאות
תפעול הנכס וכן תשלומי משכנתא/מימון. לכן תוכל להבין את החשיבות בכך שהנכס שלך יהיה
מלא ככל האפשר. אם תאבד דיירים רבים מדי, לא ישולמו די תשלומי שכר דירה על ידי יתר
הדיירים כדי לכסות את הוצאות תפעול הבניין. יכולתך להחזיק את הבניין בתפוסה מלאה
תלויה בחוזק של שוק ההשכרה – כלומר, בהיצע וביקוש עבור שטח הדומה לשטח אותו אתה
מנסה להשכיר. בשווקים חלשים יותר, בהם ההיצע עולה על הביקוש, עליך לגבות פחות שכר
דירה כדי שהבניין שלך יהיה מלא מאשר בשוק השכרה חזק. ולמרבה הצער, אם תשלומי שכר
הדירה נמוכים יותר, אף הרווחים שלך מהכנסה זו נמוכים יותר.
גידול הוני של הנכס נקבע על ידי ביצוע הערכה של הנכס. (אנו דנים עוד בתהליך ההערכה
בפרק 7, אך בינתיים עליך לדעת כי מעריך משתמש בעסקאות מכירה שבוצעו למעשה וכן
בנתוני שוק נוספים כדי להעריך מהו ערך הנכס שלך אם יימכר). אם המעריך סבור כי הנכס
שלך יימכר בסכום גבוה יותר מסכום הקנייה, אזי הגעת לרווח הון חיובי. מאחר והמעריך
משתמש בעסקאות שנעשו בעבר כדי לקבוע את הערך, רווחי הון קשורים ישירות לביצוע של
שוק מכירת ההשקעות. שוק מכירת ההשקעות מושפע מאוד על ידי ההיצע והביקוש של סוג
ההשקעה.
רוב ההפכפכות של רווחי נדל"ן נובעת ממרכיב הגידול ההוני ברווחים. רווחים מהכנסה
נוטים להיות די יציבים ואילו רווחי הון מתנודדים יותר. ההפכפכות של סך הרווחים
נופלת אי שם באמצע.
מאפיינים נוספים
חלק מן התכונות הנוספות המעניקות לנדל"ן את ייחודיותו לעומת חלופות השקעה
אחרות הן כדלקמן:
1. אין זמן חלות קבוע בניגוד לאיגרת חוב, שיש לה תאריך חלות קבוע, להשקעת אקוויטי
בנדל"ן בדרך כלל אין מועד חלות קבוע. באירופה, אין זה נדיר כי משקיעים יחזיקו בנכס
מעל 100 שנה. תכונה זו של נדל"ן מאפשרת לאדם לרכוש נכס, להוציא לפועל תוכנית עסקית
ולמכור את הנכס בעת המתאימה. יוצא מכלל זה הוא השקעה בחוב בעל משך זמן קבוע;
משכנתא, ע"פ הגדרתה, היא בעלת זמן חלות קבוע.
2. מוחשי נדל"ן הוא אמיתי! תוכל לבקר בהשקעה שלך, לשוחח עם הדיירים, ולהראות אותה
לבני משפחתך ולידידיך. תוכל לראות אותה ולגעת בה. כתוצאה מתכונה זו יש לך מידה
מסויימת של שליטה פיזית על ההשקעה – אם משהו לא מסתדר, תוכל לנסות לתקן אותו. לא
תוכל לעשות זאת עם מניה או איגרת חוב.
3. דורש ניהול מאחר ונדל"ן הוא מוחשי, נדרש ניהול מעשי. יש להתייחס לתלונותיהם של
הדיירים. יש לנהל את עיצוב הסביבה. וכאשר הבניין מתחיל להזדקן, יש לשפץ אותו.
4. שווקים בלתי יעילים שוק בלתי יעיל אינו בהכרח דבר שלילי. פירושו של שוק בלתי
יעיל הוא כי ישנה א-סימטריה במידע הקיים אצל המשתתפים בשוק. א-סימטריה זו מאפשרת
רווחים גדולים יותר עבור אלה שיש להן מידע, מומחיות או משאבים מיוחדים. לעומת זאת,
שווקי מניות ציבוריים הינם יעילים הרבה יותר – מידע מופץ ביעילות בין משתתפי השוק,
ואלה המחזיקים בחומר ובו מידע שאינו ציבורי אינם רשאים לנצל מידע זה. בשווקי נדל"ן,
המידע מולך, ויאפשר למשקיע לראות הזדמנויות לרווחים אשר לא היו נראות בצורה אחרת.
5. עסקאות בעלויות גבוהות נדל"ן בשוק הפרטי הוא בעל עלויות קניה ומכירה גבוהות. על
קניית נכסים, יש עמלות למתווכים, שכר טרחה לעורכי דין, שכר מהנדסים ועלויות רבות
נוספות אשר מעלות את מחיר הקנייה הממשי הרבה מעבר למחיר אותו יקבל הקונה בפועל. על
מכירות, בדרך כלל יש צורך בדמי תיווך משמעותיים כדי שהנכס יקבל חשיפה ראויה בשוק.
בגלל העלויות הגבוהות של "החלפת" נדל"ן, בדרך כלל תקופות ההחזקה גבוהות יותר וסחר
ספקולטיבי הוא נדיר יותר מאשר עבור מניות.
6. נזילות נמוכה יותר פרט לבטוחות נדל"ן, אין מסחר ציבורי עבור החלפת נדל"ן. עובדה
זו מקשה על מכירת נדל"ן כי יש לתווך את העסקאות באופן פרטי. ייתכן פער משמעותי בין
המועד בו אתה מחליט על מכירת נכס לבין המכירה הממשית – בדרך כלל לפחות מספר חודשים.
7. איכות הדיירים כאשר מעריכים נכס המניב הכנסה, שיקול חשוב הוא איכות הדיירים
המתאימים למקום. נתון זה הינו חשוב משום שכאשר קונים נכס קונים שני דברים: הנדל"ן
הפיזי, ותזרים ההכנסה מן הדיירים. אם סביר כי הדיירים לא יעמדו במחוייבות החודשית
שלהם, הסיכון בהשקעה הוא גדול יותר.
8. שונות בין אזורים על אף שהאמירה הבאה תישמע קלישאה, מיקום הוא אחד מן ההיבטים
החשובים ביותר של השקעות נדל"ן; נכס יכול לבצע בצורה שונה מאוד במדינות שונות,
אזורים שונים, ערים שונות, ואפילו בתוך אותה עיר. יש להביא בחשבון הבדלים אזוריים
אלה כאשר מחליטים על השקעה, כי הבחירה שלך באיזה שוק להשקיע ובאיזה נכס להשקיע,
משפיעה מאוד על הרווחים הסופיים שלך.
|
