בפרק הקודם, דנו בקטגוריות שונות של השקעות נדל"ן זמינות, כולל בעלות ישירה על
נכסים, משכנתאות וניירות ערך אקוויטי או חוב. המשותף לכל השקעות הנדל"ן האלה הוא כי
נכס מוחשי אחד או יותר מונחים ביסודה של כל השקעה. פירוש הדבר הוא שכאשר אתה משקיע,
חשוב לשקול את מאפייניו של הנכס בו מדובר, כי הביצוע של נכסים אלה ישפיע על ביצועי
ההשקעה שלך.
כאשר אתה מתבונן בנדל"ן המונח ביסוד ההשקעה, אחד מן הקריטריונים החשובים ביותר
(מלבד מיקום, מיקום, מיקום!) הוא סוג הנכס. כאשר אתה שוקל קנייה, עליך לשאול את
עצמך האם התכונות המונחות ביסוד ההשקעה הן למשל, בתים למגורים, קניונים, מחסנים,
מגדלי משרדים או צירוף של מספר סוגים. כל סוג נדל"ן הוא בעל מערכת שונה של מניעים
המשפיעים על ביצועיו. לא תוכל פשוט להניח כי סוג אחד של נדל"ן יבצע היטב, במקום בו
סוג אחר מבצע היטב. כמו כן, לא תוכל להניח כי סוג אחד של נדל"ן ימשיך להוות השקעה
טובה, רק משום שבעבר הוא הוכח כהשקעה טובה.
השקעות המניבות הכנסה והשקעות שאינן מניבות הכנסה
ישנם ארבעה סוגים רחבים של נדל"ן המניבים הכנסה: משרדים, קמעונאיים, תעשייתיים,
ונכסים מושכרים למגורים. ישנם סוגים נוספים פחות שכיחים, כגון בתי מלון,
מיני-אחסון, מגרשי חניה, דיור מוגן לקשישים. קריטריון המפתח עליו אנו מתמקדים
בהשקעות אלה הוא שהן מניבות השקעה.
השקעות שאינן מניבות הכנסה, כגון בתים, נכסים לנופש או בנייני מסחר ריקים, הינם
בטוחים כמו השקעות מניבות הכנסה. רק זכור כי אם אתה משקיע אקוויטי בנכס שאינו מניב
הכנסה, לא תקבל שכר דירה, ולכן כל הרווחים שלך חייבים להיות באמצעות גידול הוני. אם
תשקיע בחוב המובטח באמצעות נדל"ן שאינו מניב הכנסה, זכור כי ההכנסה האישית של הלווה
חייבת להיות מספיקה כדי לכסות תשלומי משכנתא, מאחר ואין הכנסה של דיירים כדי להבטיח
את התשלומים.
נכסי משרדים
משרדים הינם "ספינת הדגל" של ההשקעות עבור בעלים רבים של נדל"ן. הם נוטים להיות,
בממוצע, סוג הנכס הגדול ביותר ובעל הפרופיל הגבוה ביותר בגלל המיקום האופייני שלהם
במרכזי הערים ובפארקים משרדיים בפרברים המשתרעים על שטח נרחב. ברמה הבסיסית
ביותר, הדרישה לשטח משרדי קשורה לדרישה של החברות לעובדי משרד, ולשטח הממוצע לכל
עובד. עובד המשרד האופייני מעורב בדברים כגון כלכלה, ראיית חשבון, ביטוח, נדל"ן,
שירותים, הנהלה ואדמיניסטרציה. ככל שגדל מספר משרות "צווארון לבן" אלה, כך גדלה
הדרישה לשטחי משרד.
רווחים מנכסים משרדיים יכולים להיות שונים מאוד בגלל נטיית השוק להיות רגיש לביצוע
כלכלי. חיסרון אחד הוא כי בבנייני משרדים יש עלויות תפעול גבוהות, ולכן דייר שעוזב
עלול להשפיע בצורה משמעותית על רווחי הנכס. אך, בעיתות רווחה, נוטים משרדים לבצע
בצורה טובה מאוד, משום שהדרישה לשטחי משרד גורמת לעלייה במחירי שכר הדירה ונדרשת
תקופת זמן ממושכת כדי לבנות מגדל משרדים אשר יקל את הלחץ על השוק ועל גובה שכר
הדירה.
נכסים להשכרה
קיים מגוון רחב של נכסים קמעונאיים, המשתרעים מקניוני קניות סגורים ועד לבניינים
בני דייר אחד באזורים של הולכי רגל. כעת, הפורמאט המועדף הוא פאואר סנטר, ובו
הקמעונאים תופסים שטחים גדולים יותר מאשר בפורמאט של קניון סגור, הם נראים יותר
לציבור והנגישות אליהם מן הדרכים הסמוכות גדולה יותר.
לנכסים קמעונאיים רבים יש עוגן, שהוא קמעונאי גדול, ידוע, המשמש כוח משיכה למרכז.
דוגמא של עוגן ידוע הוא Wal-Mart. אם לנכס קמעונאי יש חנות מזון כעוגן, הוא נקרא
מעוגן מזון; עוגנים כאלה מגבירים את יסודותיו של הנכס והופכים אותו לרצוי יותר
להשקעה. לעיתים קרובות, למרכז קמעונאי יש בניין ספח אחד או יותר המכילים דיירים
קטנים יותר. יחידה אחת מן היחידות הקטנות האלה מכונה יחידה קמעונאית מסחרית (CRU).
הדרישה לשטח קמעונאי מונעת על ידי גורמים רבים. ביניהם: מיקום, נראות, צפיפות
אוכלוסין, גידול אוכלוסייה, ורמות הכנסה יחסיות. מנקודת מבט כלכלית, נוטים השטחים
הקמעונאיים לבצע בצורה הטובה ביותר בכלכלה צומחת וכאשר הגידול במכירות קמעונאיות
הוא גבוה.
רווחים מקמעונאיים נוטים להיות יציבים יותר מאשר ממשרדים, חלקית משום שחוזים
קמעונאיים הינם ברך כלל ארוכים יתר, ובנוסף, משום שעסקים קמעונאיים פחות נוטים
לעבור ממקום למקום לעומת דיירים משרדיים.
נכסים תעשייתיים
תעשיות נחשבות, לעיתים קרובות, העיקר של המשקיע הממוצע בנדל"ן. באופן כללי, נדרשת
השקעה ממוצעת קטנה יותר, ניהול אינטנסיבי פחות והוצאות תפעול נמוכות יותר מאשר
נדל"ן משרדי או קמעונאי מקביל. ישנם סוגים שונים של תעשיות בהתאם לשימוש של
הבניין. למשל, ניתן להשתמש בבניינים לאחסון, לייצור, למחקר ופיתוח או להפצה. ייתכן
כי לחלק מן התעשיות יהיו אזורים משרדיים חלקיים או מלאים.
מספר גורמים חשובים שיש לשקול בנכס תעשייתי יהיו הפונקציונאליות שלו (למשל, גובה
התקרה), מיקום יחסית לדרכי תחבורה ראשיות (כולל רכבת או ים), צורת המבנה, העמסה
ומידת ההתמחות של השטח (כגון האם קיימים מנופים או מקפיאים). ישנם שימושים מסויימים
הדורשים שטח בחוץ או חצר מקורה.
נדל"ן למגורים רב-משפחתיים
נכס למגורים רב-משפחתיים בדרך כלל מניב רווחים יציבים ביותר, כי יהיה אשר יהיה המצב
הכלכלי, תמיד זקוקים האנשים למקום מגורים. התוצאה היא שבשווקים רגילים, נוטה התפוסה
למגורים להישאר גבוהה באופן סביר. גורם נוסף התורם ליציבות של נכס למגורים הוא
שאובדן דייר יחיד משפיע השפעה מינימאלית על השורה התחתונה, ואילו כאשר מאבדים דייר
בסוג אחר של נכס, ההשפעות השליליות עלולות להיות משמעותיות הרבה יותר.
ברוב סוגי הנכסים המסחריים, חוזים של דיירים הינם נטו או נטו חלקית, ופירוש הדבר כי
ניתן לגלגל את רוב הוצאות התפעול על הדיירים. אך, יתרון זה אינו קיים בדרך כלל
בנכסים למגורים, ופירוש הדבר כי קיים סיכון שעליות בהוצאות תפעול הבניין יוטלו על
בעל הנכס במשך תקופת החוזה.
היבט חיובי של נכסים למגורים בחלק מן המדינות הוא שקיים מימון המבוטח על ידי
הממשלה. תמורת פרמיום נמוך, מימון מבוטח מוריד את שיעור הריבית על המשכנתאות ובכך
גדלים הרווחים מן ההשקעה.
|
