ההגדרה הבסיסית ביותר של עניין בנדל"ן הוא "זיקה לקרקע". אם נרחיב הגדרה זו במידה
מסוימת, ייתכן כי פירוש המילה "זיקה" יהיה זיקת בעלות (הידועה גם כזכות בעלות מלאה)
או כזיקת חכירה. בזיקת בעלות, המשקיע זכאי לזכויות מלאות לבעלות על הקרקע (למשל,
להשתמש באופן חוקי בבעלות על הקרקע/נכס ולהעביר בעלות זאת), וחייב לקבל על עצמו את
הסיכונים ואת האחריות של בעל בית (למשל, הפסדים כתוצאה מאסונות טבע והחיוב לשלם
מיסים על נכסים). בצידו השני של מערכת היחסים, זיקת חכירה קיימת רק כאשר מסכים בעל
נכס להעביר חלק מן הזכויות שלו לדייר בתמורה לתשלום שכר דירה. אם אתה שוכר דירה, יש
לך זיקת חכירה בנדל"ן. אם אתה בעלים על דירה, יש לך זיקת בעלות בדירה זו. חלק מן
הסמכויות המשפטיות מכירות בזיקות נוספות מלבד שני אלה, כגון נכסים לתקופת החיים
בלבד, אך זיקות אלה הינן נדירות יותר בזירת ההשקעות.
כמשקיע בנדל"ן, סביר כי תקנה זיקת בעלות ואז תרוויח החזר על השקעה זו באמצעות מתן
זיקת חכירה לדיירים אשר ישלמו שכר דירה. כמו כן, אין זה נדיר כי משקיע ירכוש בקרקע
זיקת חכירה ארוכת טווח, אשר עליה ייבנה בניין. בסופו של חוזה החכירה, הופכים הקרקע
והבניין לרכושו של הבעלים המקוריים של הקרקע.
שווקים פרטיים לעומת שווקים ציבוריים
כאשר הנך מתכנן את השקעות הנדל"ן שלך, אחת מן המשימות הראשונות שלך היא להחליט איזה
סוג חשיפה לשוק הנדל"ן הינו מתאים למצבך. חשיפות שונות יוצרות רמות שונות של סיכון
והחזר. הבחירה שלך אף תשפיע על האמצעים בהם תשתמש על מנת לרכוש את הנדל"ן.
הסוג הראשון של השוק בו תוכל להשתתף הוא השוק הפרטי. בשוק הפרטי, תרכוש זיקה ישירה
בנכס נדל"ן אחד או יותר. תהיה בעלים על נכס נדל"ן ותפעיל אותו בעצמך (או באמצעות
מנהל נכס), ותקבל תשלומי שכר דירה ואת שינויי הערך מהשקעה זו. למשל, אם תרכוש בניין
תעשייתי המושכר לדייר אחד או יותר המשלמים שכר דירה, תשתתף בשוק הנדל"ן הפרטי. תוכל
גם להשתתף בשוק זה באמצעות רכישת נכסים עם מספר כלשהו של שותפים – זה ידוע כמאגר או
כסינדיקט.
לחילופין, תוכל לבחור להשקיע בשוק הנדל"ן הציבורי. תהיה שותף לשוק הציבורי אם תקנה
מניה או יחידה בחברת נדל"ן הנסחרת בשוק הציבורי, כגון קרן השקעה בנדל"ן (REIT). אם
אתה קונה ביטחונות נדל"ן, אתה משקיע בחברה שבבעלותה נדל"ן, והיא מנהלת אותו למען
מחזיקי המניות/מחזיקי היחידות של החברה. כתוצאה מכך, החשיפה שלך לשוק הנדל"ן היא
בלתי ישירה. כל עליית ערך או ירידת ערך בנכסים שבבעלותה של החברה משתקפת במחיר
המניה או היחידה.
השקעות באקוויטי ובחוב בנוסף על בחירת השוק בו תשקיע, תצטרך לבחור האם להשקיע בחוב
משכנתא או באקוויטי.
כאשר אתה משקיע באגרות חוב אתה מלווה כספים לבעלים או לרוכש הנדל"ן. אתה מקבל
תשלומי ריבית תקופתיים מן הבעלים וביטחון על הנכס בצורת משכנתא. בסוף תקופת
המשכנתא, תקבל חזרה את מאזן קרן המשכנתא. סוג זה של השקעה בנדל"ן דומה מאוד לאגרות
חוב.
מצד שני, השקעה באקוויטי, מייצגת זיקה שיורית לנכס. כאשר אתה משקיע במניה, אתה
למעשה הבעלים של הנכס. אתה מרוויח הרבה כאשר ערך הנכס עולה או אם תוכל לקבל שכר
דירה גבוה יותר עבור הבניין שלך. אך, אם לא ילכו העניינים כשורה ( למשל, אם כל
הדירים שלך יפנו את דירותיהם, ולא תוכל לשלם את המשכנתא) אזי המשכנתא, אשר הינה
בעלת סדר עדיפות בנכס שלך, עשויה לעקל ואז יהיה עליך לוותר על עמדתך כבעל אקוויטי
על מנת לספק את ביטחונם. במובן זה, הסיכונים שבעמדת אקוויטי בנדל"ן דומה מאור
לסיכונים של בעל מניות.
הבחירה אם להשקיע באקוויטי או בחוב תהיה תלויה בסיבולת שלך כלפי סיכון ובציפיות שלך
לרווחים. הבחירה בעלת הסיכון הגבוה יותר הוא השקעה באקוויטי, אך תוכל כך גם להרוויח
סכומים גדולים הרבה יותר! ככל שהסיכון גבוה יותר, כך הרווח גבוה יותר. (
|
